Funderingsloket

Welke funderingen op palen heeft gemeente Oudewater?

In Oudewater worden 3 type funderingen op palen gebruikt:

• Betonnen palen (gebruikt vanaf 1980);
• Houten palen (gebruikt tot 1960);
• Houten palen met een betonnen bovenkant (opzetter).

U loopt geen risico op paalrot als er bij de bouw van uw huis of bedrijfspand betonnen palen zijn gebruikt. Geef uw fundering wel extra aandacht, als er (deels) houten palen zijn gebruikt.

Hoe kom ik erachter wat voor fundering ik heb?

U kunt meestal in het archief terugvinden welke fundering bij uw woning is gebruikt. U kunt iemand inschakelen die funderingsonderzoek voor u doet als informatie niet in het archief te vinden is.

Hoe ontstaat paalrot?

In goede omstandigheden staan houten paalfunderingen altijd onder de grondwaterstand. Als de grondwaterstand (tijdelijk) zakt, komt er zuurstof bij de houten palen. Zuurstof zorgt ervoor dat de palen gaan rotten (paalrot). Zuurstof kan samen met vocht en voeding zorgen voor schimmels. Onder de grond is het altijd vochtig en de houten palen zijn de voedingsbron voor schimmels. Zuurstof is dus het enige onderdeel waar we invloed op hebben. De fundering en de houten balken die op de palen liggen om de krachten over de palen te verdelen moeten daarom zoveel mogelijk onder water staan.

Hoe snel gaat paalrot?

Houten palen kunnen in totaal 10 tot 20 jaar droog staan voordat er problemen ontstaan. Als de houten palen ieder jaar 2 maanden droog staan, duurt het dus 60 jaar voordat de problemen beginnen. Schade aan de fundering wordt vaak te laat gezien, omdat problemen langzaam ontstaan. Gevolgen van de schade worden pas later zichtbaar boven de grond. Als het hout van de fundering eenmaal rot is, kan dat niet meer teruggedraaid worden.

Welk gedeelte van een paalfundering is het meest kwetsbaar?

Het meest kwetsbare deel van een houten paalfundering is het bovenste deel van het funderingshout, het langshout of dwarshout genoemd. Dit gedeelte komt als eerste droog te staan. Voor houten palen met een betonoplanger geldt dat het bovenste deel van de houten paal het meest kwetsbaar is.

Bestaan er andere oorzaken voor funderingsproblemen dan paalrot?

Dat hangt van het type fundering af. Funderingsschade aan houten palen hoeft niet alleen het gevolg te zijn van een te lage waterstand. Er kan ook sprake zijn van schade door bacteriën, terwijl er geen sprake is van zuurstof. Naast schimmels en bacteriën zijn er meer oorzaken.

Een andere manier van funderen is ‘op staal’. Voor funderingen op staal kunnen er ook problemen optreden. Deze woningen zakken mee met de bodem. Dat is normaal. Door de slappe bodem die Woerden heeft en de gevolgen van de klimaatverandering, kan het zijn dat de grond met het huis niet gelijkmatig zakt. Soms zakt het ene deel van het huis sneller dan het andere deel waardoor een huis scheef komt te staan.

Heeft klimaatverandering invloed op de fundering van een woning?

Door klimaatverandering zijn er vaker extreem droge zomers. Ook korte en hevige hagel- en regenbuien komen vaker voor. Dat betekent grotere pieken en dalen voor de grondwaterstand. Voor de woningen met een houten paalfundering kan dat negatieve gevolgen hebben. Voor de woningen op staal kan dat betekenen dat de grond versneld uitdroogt en sneller inzakt. Meer informatie? Zie: Klimaatschadeschatter.

Is er ook een kaart van Oudewater met type funderingen per woning?

Gemeente Oudewater heeft, op basis van het bouwjaar van woningen, een inschatting laten maken van welke type funderingen er voor woningen (en panden) zijn gebruikt. Door uitgebreid onderzoek is de kaart preciezer dan de landelijke. Om verwarring te voorkomen en nóg een kaart te publiceren staat de kaart van Oudewater niet op de website. Als u vragen heeft over uw specifieke situatie, geeft de gemeente u advies op basis van de kaart van Oudewater. De gemeente kan dan een betere schatting geven over het mogelijke risico van uw woning.

Waarmee kan de gemeente mij helpen?

Weet u niet waar u moet beginnen? Wilt u weten wat de (landelijke) kaart betekent? Of een onderzoek laten doen? Onze adviseur funderingen helpt u graag verder funderingsloket@woerden.nl. 

Wat doet de gemeente zelf aan het voorkomen van paalrot in risicogebieden?

Een manier om de levensduur van houten funderingen te verlengen, is om de palen onder de grondwaterstand te houden. Zolang hout onder water staat, kan het niet gaan rotten. Daarvoor is een hoge grondwaterstand nodig.

De gemeente onderzoekt of zogenoemde ‘drains’ goed werken. Drains zijn buizen die water aan- of afvoeren. Ze zijn aangesloten op oppervlaktewater, zoals sloten. Deze buizen zorgen ervoor dat er in de zomer en winter geen grote verschillen in de grondwaterstanden ontstaan. Wanneer uit het onderzoek komt dat drains goed werken, legt de gemeente deze aan als er een reconstructie in uw straat plaats vindt.

Verder verzamelt en deelt de gemeente (vanuit haar grondwaterzorgplicht) informatie over de ondergrond en grondwaterstanden.

Mijn woning staat in een aandachtsgebied. Wat nu?

Als uw woning in een aandachtsgebied staat, betekent dit dat uw huis mogelijk gefundeerd is op houten palen. Of dat de grondwaterstand rondom uw woning reden is om aandacht te hebben voor uw fundering.

Wij raden aan om onderzoek te laten doen naar de situatie van uw fundering. Het is ook verstandig om funderingsonderzoek te laten uitvoeren als er niets bekend is, maar er aanwijzingen zijn die mogelijke funderingsproblemen kunnen geven.

Weet u niet zeker wat de volgende stap is? Bekijk dan de website van het regionale funderingsloket Groene Hart. Hier vindt u waardevolle informatie en een stappenplan.

Hoe kom ik erachter of mijn woning funderingsproblemen heeft?

Bij woningen die gefundeerd zijn op houten palen, kunnen de volgende aanwijzingen u helpen bij het herkennen van funderingsproblemen:

• Het verzakken van een woning gebeurt vaak niet gelijkmatig. Doordat de woning niet gelijkmatig zakt, kunnen ramen of deuren gaan klemmen. Ook kunnen bijvoorbeeld scheve vloeren of muren een teken zijn dat de woning is verzakt.
• Er kunnen scheuren komen in de gevel, muren, vloeren en/of plafonds.

Ik heb een vermoeden dat mijn fundering niet goed meer is. Wat nu?

Op de website van het regionale funderingsloket Groene Hart staat een stappenplan funderingsproblematiek.

Mijn buren hebben funderingsproblemen, wat betekent dat voor mij?

Als uw buren funderingsproblemen hebben, is de kans aanwezig dat uw woning ook funderingsproblemen heeft. Zeker als u de fundering deelt met uw buren. Zorg dat u zo snel mogelijk te weten komt of u de fundering deelt en laat dan funderingsonderzoek uitvoeren. U kunt hiervoor het archief bekijken.

Deelt u de fundering met uw buren? Dan is het aan te raden om funderingsproblemen met het hele blok huizen aan te pakken. Het is goedkoper om het samen te doen.

Wat kost een funderingsonderzoek?

De kosten van een funderingsonderzoek door een gecertificeerd bedrijf liggen tussen de € 1.500,- en € 2.000,-.

Waar vind ik een bedrijf voor funderingsonderzoek?

Zoek bureaus die werken volgens de zogenaamde F3O–richtlijn. Vraag bij meerdere bureaus een offerte op. U kunt terecht bij het funderingsloket voor onafhankelijk advies als u offertes heeft ontvangen en vragen heeft. In het onderzoeksrapport staan onder andere de uitkomst van alle meetgegevens en een inschatting van hoe lang uw fundering nog mee kan (de zogenoemde handhavingstermijn).

Op de website van het KCAF vindt u een erkenningslijst met bedrijven. U kunt ook online zoeken naar onderzoeksbedrijven.

Het is vaak goedkoper om met het hele huizenblok onderzoek te laten doen.

Hoeveel kost het laten herstellen van mijn fundering?

De kosten voor het herstellen van uw fundering hangen af van de grootte van uw woning of pand. De kosten voor een volledig funderingsherstel liggen in de meeste gevallen tussen de € 60.000,- en € 100.000,-.

Heb ik een vergunning nodig voor funderingsherstel?

Ja. Er is altijd een (omgevings-)vergunning nodig bij funderingsherstel. Bij monumenten is het verstandig om vooraf te overleggen met de gemeente (monumentenzorg) over de beste oplossing voor het monument. Twijfelt u of uw pand een monument is? Neem dan contact op met de gemeente.

Kan ik funderingsschade verzekeren?

Nee. Funderingsschade valt niet onder een 'onzeker voorval'. Het verbond van verzekeraars heeft hierover het rapport Impact droogte op funderingen laten maken.

Zijn er ook andere mogelijkheden om de levensduur van mijn fundering te verlengen?

Vanaf juni 2020 onderzoekt de gemeente onderzoekt bij iedere reconstructie in een aandachtsgebied of het aanleggen van een infiltratiedrain goed kan werken. Deze soort buizen zorgen er voor dat de grondwaterstanden in zomer en winter gelijk blijven. Een drain kan maar aan een deel van de omgeving (grond)water leveren. Het is daarom belangrijk dat u met uw woning aansluit op deze drain om zo het water tot aan uw fundering te krijgen.

Waar ben ik zelf verantwoordelijk voor?

U bent zelf verantwoordelijk voor de fundering van uw eigen woning en het krijgen van de informatie over de situatie van uw fundering. Staat uw woning in een aandachtsgebied, dan bent u dus ook zelf verantwoordelijk voor de onderzoeken die nodig zijn en de kosten die erbij horen.

Ik wil een huis kopen in Woerden, waar moet ik op letten?

Funderingsherstel is duur. Het is daarom belangrijk dat u weet wat u koopt. En dat u betrouwbare, complete en de laatste informatie heeft over de situatie van de fundering.

De verkoper en de verkoopmakelaar hebben mededelingsplicht. Gebreken die bekend zijn moeten zij melden. Maar funderingsproblemen zijn niet altijd bekend. In de praktijk komt het voor dat verkopers en makelaars niet altijd informatie kunnen of willen geven over de fundering.

De koper heeft onderzoeksplicht en moet zijn best doen om onder andere de situatie van de woning te onderzoeken. Hiervoor wordt vaak een bouwkundige keuring gedaan. Uit een bouwkundige keuring kan blijken dat er verzakkingen en scheuren zijn. Maar deze keuring kijkt niet naar de situatie en de levensduur van de fundering. Daarvoor is uitgebreid funderingsonderzoek voor nodig. Stap één is de snelle funderingscheck waarmee wordt gekeken of u risico loopt op funderingsproblemen.

Ik heb een huis gekocht en nu blijkt dat er mogelijk problemen zijn met de fundering. Wat moet ik nu doen?

Heeft u laatst een woning gekocht, waarvan u denkt of gezien heeft dat er funderingsproblemen zijn? Dan is de vorige eigenaar hier misschien verantwoordelijk voor. Zelfs als de vorige eigenaar het funderingsprobleem niet kende. Het is verstandig om hierover op tijd juridisch advies te vragen. De wet schrijft voor dat u binnen 2 maanden moet klagen: u moet binnen 2 maanden de vorige eigenaar informeren over de situatie. U kunt geen klacht meer indienen als de 2 maanden voorbij zijn.

De 2 maanden gaan in op het moment waarop u als nieuwe eigenaar voor het eerst hoort over (mogelijke) funderingsproblemen. Dat kan bijvoorbeeld zijn als u een uitnodiging ontvangt over een informatiebijeenkomst over funderingsproblematiek in uw straat. Of op het moment waarop uw buurman u plotseling vertelt dat er uit funderingsonderzoek ernstige funderingsproblemen zijn gekomen die snel moeten worden opgelost.

Heeft u al funderingsproblemen? Aarzel dan niet en vraag zo snel mogelijk om juridisch advies. Dat kan u een hoop geld en tijd schelen.